Planning Commission aprueba vivienda de relleno pese a las objeciones de los vecinos

La Planning Commission votó 7-0 para denegar una solicitud de revisión discrecional y aprobar un proyecto de vivienda de relleno de varias unidades tal como se propuso, al ponerse del lado del equipo del proyecto frente a los vecinos que sostenían que el edificio dejaría las ventanas de las casas adyacentes por debajo de las normas actuales de separación contra incendios.

La votación se produjo en la reunión de la comisión del 15 de octubre y cerró una audiencia que ocupó la mayor parte de la noche. La revisión discrecional es la facultad de la comisión de volver a examinar un proyecto que ya cumple las normas de zonificación. Si la comisión encuentra circunstancias excepcionales o extraordinarias, puede añadir condiciones o rechazar un proyecto. Denegar la solicitud significa que este edificio sigue adelante tal como fue diseñado.

Los vecinos que pidieron la revisión sostuvieron que el proyecto dejaría las ventanas existentes en el límite del lote de las casas adyacentes por debajo de las normas de separación contra incendios, las reglas que mantienen las paredes de los edificios vecinos a suficiente distancia para frenar un incendio. Dijeron que también crearía un espacio oculto y sin sellar entre los dos edificios. En conjunto, argumentaron, eso es una circunstancia excepcional que justificaba que la comisión tomara el caso.

El equipo del proyecto argumentó que el diseño cumple el código, que el proyecto está exento de revisión ambiental por ser relleno urbano, y que la ley estatal de bonificación por densidad y de rendición de cuentas en materia de vivienda lo protege de condiciones adicionales.

Los comisionados preguntaron al arquitecto sobre el acristalamiento de las ventanas y el resplandor. El personal de planificación dijo a la comisión que las ventanas en el límite del lote no son un interés de política protegido en las normas de planificación de la ciudad. Cuando terminó la deliberación, los comisionados dijeron que las preocupaciones planteadas no eran extraordinarias y que muchas de ellas se resuelven en la etapa del permiso de construcción, no en la revisión de planificación. Algunos dijeron que simpatizaban con los vecinos que perderían luz y vistas, y luego se sumaron al voto unánime.

Para los vecinos, la decisión cambia poco más allá de un compromiso. El promotor del proyecto acordó pagar por rellenar las ventanas afectadas, pero como una promesa del desarrollador y no como una condición de aprobación. Sus preocupaciones sobre separación contra incendios y construcción pasan ahora al proceso de permiso de construcción, donde, según el personal de planificación, se manejan las cuestiones estructurales, geotécnicas y de seguridad de las personas.

La comisión también escuchó una segunda solicitud de revisión discrecional, esta sobre un edificio de apartamentos más alto propuesto para un lote vacío bajo el programa estatal de bonificación por densidad, que permite a los desarrolladores construir más alto o con mayor densidad de lo que permite la zonificación local si incluyen viviendas asequibles. No se registró ninguna decisión sobre esa solicitud.

Los solicitantes argumentaron que la altura y la volumetría del edificio están fuera de escala con las casas más pequeñas de alrededor y con la calle estrecha. Pidieron retranqueos en los pisos superiores, análisis de sombras y viento, verificación independiente de los trabajos geotécnicos, métodos de construcción que limiten las vibraciones y un plan de acceso de emergencia aprobado mientras el sitio esté en construcción.

Un propietario de la propiedad directamente contigua dijo que las ventanas de su casa, incluidas las de los dormitorios, están en la línea de propiedad compartida y se construiría contra ellas. Pidió condiciones que exigieran una remediación programada y realizada por personal con licencia, a cargo del desarrollador.

El personal de planificación dijo que el proyecto cumple el código, incluidas las exenciones y concesiones que permite el programa de bonificación por densidad. El personal dijo que las cuestiones estructurales, geotécnicas y de incendios y seguridad de las personas se manejan en la etapa del permiso de construcción y quedan fuera de la competencia de planificación, y que ninguna circunstancia extraordinaria justificaba la revisión.

El arquitecto del proyecto dijo que el estacionamiento subterráneo se había eliminado de los planos, y que las ventanas adyacentes sirven a entrepisos que no pueden usarse como dormitorios según las normas de incendios y seguridad de las personas.

Antes en la reunión, la comisión aprobó por unanimidad la señalización para unas nuevas instalaciones de entrenamiento de un equipo profesional de fútbol femenino. El comentario público incluyó el apoyo de una organización sin fines de lucro comunitaria. Los comisionados elogiaron el diseño, preguntaron sobre la publicidad en la cerca y sugirieron añadir arte público. Ese punto se había escuchado y se había postergado antes de la votación.

La comisión también votó por unanimidad iniciar enmiendas al plan general para una gran reurbanización de uso mixto en una isla, retirando mapas detallados del plan de área y programando una audiencia posterior para adoptar las enmiendas. Iniciar las enmiendas es un primer paso; la adopción se produciría en esa audiencia futura.

Luego la comisión recibió, sin autoridad para actuar, una presentación informativa exigida por la ley estatal sobre reemplazar una casa unifamiliar vacía desde hacía mucho tiempo por un pequeño edificio de varias unidades que incluiría apartamentos de tamaño familiar y estacionamiento. Ningún miembro del público habló sobre ella. Los comisionados dijeron que apoyaban añadir vivienda allí, pero señalaron que la ley estatal limita su papel a recibir la presentación.

La reunión abrió con puntos postergados a fechas posteriores y una votación unánime para adoptar el acta de una reunión anterior.