Planning Commission aprueba torre en 536 Mission Street con asignación de oficinas limitada

La Planning Commission votó 6-0 el 10 de septiembre para aprobar una Autorización de Proyecto de Downtown, una Autorización de Desarrollo de Oficinas y conclusiones sobre sombras para una nueva torre en 536 Mission Street, después de rechazar la solicitud del patrocinador del proyecto de una asignación de oficinas mayor que la que los planificadores de la ciudad estaban dispuestos a recomendar.

Una moción para conceder la solicitud completa de oficinas del patrocinador fracasó 2-4. La comisión luego adoptó la recomendación del Planning Department, permitiendo hasta 555,390 pies cuadrados de nuevo uso de oficinas y aprobando ambas versiones del proyecto que el patrocinador ha presentado, con condiciones adjuntas.

Las aprobaciones allanan el camino para que los edificios existentes de siete pisos en el sitio sean demolidos y reemplazados por una torre más alta, e incluyen excepciones del código más concesiones para la altura del edificio en el distrito de gran volumen S-2 por encima de la marca de 550 pies para elementos arquitectónicos no ocupados. El patrocinador ha propuesto dos programas alternativos para el sitio: un edificio de oficinas y laboratorio, y un edificio de oficinas y residencial que agregaría viviendas. Ambos incluirían estacionamiento en el sótano, estacionamiento para bicicletas y espacio comercial o de restaurante en la planta baja. La versión residencial también conlleva requisitos de espacio abierto residencial.

La mayor parte de la audiencia de dos horas giró en torno al tamaño de la asignación de oficinas. El personal de planificación dijo a la comisión que conceder la solicitud completa del patrocinador agotaría el fondo de espacio de oficinas del centro de la ciudad y dejaría a proyectos posteriores sin asignación disponible, nombrando un proyecto del centro ya en fila como la víctima inmediata. El personal recomendó la aprobación con la cifra menor y con condiciones en lugar del rechazo, y las preguntas de la comisión sugirieron que varios miembros estaban sopesando ese intercambio antes de la votación.

El patrocinador argumentó que el programa de solo oficinas es la versión que funciona financieramente hoy y que la alternativa de uso mixto no cuadra bajo las condiciones actuales. Representantes del sector de la construcción y un representante universitario hablaron en apoyo de la asignación de oficinas, señalando los compromisos de contratación local adjuntos al proyecto. Ni el patrocinador ni los partidarios disputaron que la asignación mayor consumiría el fondo restante; argumentaron que el proyecto era el lugar correcto para ello.

Tres mensajes habían llegado al departamento antes de la audiencia, según el personal. Incluían oposición a demoler los edificios existentes, una solicitud de que se retuvieran partes de ellos y una solicitud de que el patrocinador consultara una propiedad vecina. Ningún miembro del público habló en la audiencia misma.

Los comisionados presionaron al personal y al patrocinador sobre detalles de diseño y políticas durante la presentación. Preguntaron sobre el largo frente de carga y puertas enrollables que el proyecto presentaría a lo largo de su calle lateral, y sobre el nivel de detalle a escala humana en la planta baja y a lo largo de la arcada. También preguntaron si las mejoras en el derecho de vía en una calle fuera de la línea de propiedad podrían contarse para el requisito de espacio abierto residencial del proyecto. El personal de planificación confirmó que el código permite ese enfoque, que las mejoras serían financiadas y mantenidas de forma privada, y que el espacio resultante permanecería abierto las 24 horas.

La comisión también adoptó conclusiones sobre sombras bajo la Sección 295, concluyendo que las sombras nuevas netas proyectadas por el proyecto no afectarían adversamente el uso del espacio abierto público. Las variaciones de estacionamiento y carga vinculadas al proyecto van al Zoning Officer en una audiencia separada a finales de este mes.

Antes en la reunión, la comisión votó 6-0 para recomendar la aprobación de una ordenanza que cambia cuándo un entrepiso cuenta como piso separado. El cambio mueve el umbral de un tercio a la mitad del área de piso del piso o habitación, alineando el Planning Code con el Building Code. El personal recomendó la aprobación con modificaciones que también hacen referencia a excepciones del Building Code, de modo que la alineación entre los dos códigos sea completa en lugar de parcial. El personal señaló que el cambio podría afectar el comercio minorista en la planta baja en distritos comerciales de vecindario y espacios de producción, distribución y reparación y de trabajo-vivienda. Nadie habló sobre el tema durante el comentario público.

El director de planificación dijo a la comisión que se había anunciado esa mañana un nuevo paquete de asequibilidad y protección contra desalojos. El paquete incluye un derecho a abogado para inquilinos, pagos de reubicación más altos para inquilinos desplazados cuando un propietario saca un edificio del mercado de alquiler, límites a los desalojos por falta de pago de alquiler a corto plazo, apoyo para inquilinos cuyos vales de vivienda federales están por vencer, asistencia legal y una campaña por los derechos de los inquilinos. El director no ofreció ningún asunto del departamento más allá del paquete, y la comisión no tomó ninguna acción al respecto.

Durante el comentario público general, un orador expresó preocupaciones sobre un proyecto residencial aprobado en 2012. El orador dijo que nunca se realizaron cálculos de demolición aunque una disposición de control de demoliciones estaba vigente en ese momento, y describió grandes aumentos de precios en las unidades resultantes después. El orador recomendó una coordinación más estrecha entre el personal de planificación y de inspección de edificios en la recepción, mejores formularios de solicitud para pequeños proyectos residenciales y audiencias conjuntas para proyectos que equivalen a demolición.

La comisión abrió la reunión convocando su calendario de continuaciones, donde no se propusieron elementos para continuación, y anunció que un elemento de revisión discrecional en ese calendario había sido retirado. No se continuaron elementos para una fecha posterior.