La Planning Commission recomienda cambios a los límites de demolición en distritos de equidad y aprueba la fusión de unidades en 301 Mission

La Planning Commission votó 5-2 el jueves para recomendar que la Junta de Supervisores rechace las enmiendas que endurecen las reglas de demolición residencial en el Priority Equity Geographies Special Use District, a menos que la propuesta se modifique primero. La capa de zonificación abarca partes de la ciudad identificadas como las más expuestas al desplazamiento, y las enmiendas cambiarían cómo se contabilizan allí la demolición, la vivienda de reemplazo y la asequibilidad.

Los cambios propuestos extenderían el período de revisión retrospectiva usado para evaluar el historial de demolición de una propiedad, ajustarían cómo se calcula la asequibilidad de la vivienda de reemplazo, permitirían que algunas unidades con control de renta se reemplacen por unidades con restricciones de escritura, y añadirían manzanas al sur de Ocean Avenue al distrito. El personal recomendó la desaprobación a menos que se modificara, citando la viabilidad de la vivienda, la pérdida de inventario de alquiler y de unidades con control de renta, derechos de retorno más débiles para inquilinos de ingresos moderados, la dificultad de entregar unidades para ingresos extremadamente bajos sin servicios, y la complejidad de implementar las reglas.

Los comentarios del público fueron abrumadoramente favorables. Residentes y defensores de la vivienda describieron la presión de desplazamiento en sus vecindarios e instaron a la comisión a apoyar niveles más profundos de asequibilidad en lugar de la posición del personal. En su voto, la comisión respaldó la recomendación de desaprobar a menos que se modifique y también alentó a la Junta de Supervisores a aumentar las protecciones para inquilinos de ingresos extremadamente bajos.

En un punto separado, la comisión aprobó 6-1 una autorización de uso condicional para legalizar la fusión de dos unidades penthouse en 301 Mission Street que habían sido combinadas sin permiso poco después de que se completara el edificio y nunca habían funcionado como viviendas separadas. El patrocinador argumentó que el propietario confió en las declaraciones del Assessor y enfrentaría costos de reconstrucción y la pérdida de una base del impuesto predial. El personal dijo que el resultado es una unidad más grande de tamaño familiar. Un comisionado votó en contra por motivos de inventario de vivienda; la mayoría consideró que no había una pérdida práctica porque las dos unidades nunca existieron por separado. La aprobación se dio con condiciones.

La comisión rechazó realizar una revisión discrecional de una ampliación vertical en el tercer piso de una vivienda unifamiliar de dos pisos en 3837 18th Street, y aprobó el proyecto tal como se modificó con una votación de 4-3. El personal había recomendado no revisarlo, al no encontrar circunstancias excepcionales o extraordinarias. El vecino que solicitó la revisión argumentó que la ampliación bloquearía la luz y dejaría la propiedad adyacente encajonada, y pidió un retiro lateral. El patrocinador describió reducciones ya hechas en el techo y la altura y presentó una simulación de luz solar. Los comisionados debatieron si los impactos justificaban siquiera la revisión, y dedicaron parte de la discusión a cómo funciona el propio proceso de revisión discrecional, antes de aprobar el proyecto modificado. Tres comisionados votaron en contra.

La comisión también escuchó, sin votar, una presentación informativa sobre una propuesta de vivienda revisada en 3832 18th Street. El patrocinador describió un proyecto mucho más pequeño que el concepto de siete pisos planteado inicialmente para el sitio, que fue descartado por razones financieras y de seguridad de vida. El plan actual mantiene y mejora la casa existente y añade una unidad dentro del edificio principal y una casita independiente en la parte trasera, tramitado como una aprobación ministerial bajo la SB 423, la ley estatal que limita la revisión local de proyectos de vivienda que cumplen los requisitos. Un miembro del público objetó que el cambio convertiría una modesta vivienda unifamiliar en un edificio muy diferente, cuestionó cómo se contabilizaría la demolición bajo las reglas estatales de bonificación por densidad y del plan de implementación, y predijo altos precios de venta para las nuevas unidades. Los comisionados se mostraron en gran medida a favor, y preguntaron sobre el límite de altura de la zonificación familiar y por qué se abandonó la versión más alta. El personal confirmó que no se prohíbe la demolición de un edificio no histórico. No se tomó ninguna medida.

Antes, el director dijo a la comisión que los votantes habían aprobado la medida que permite a los departamentos de planificación y construcción completar su fusión. Los dos departamentos ya han combinado su centro de permisos y sus funciones de tecnología, administrativas y de política, y una revisión conjunta de presupuesto y tarifas llegará a la comisión a principios del próximo año. El director dijo que ambos departamentos proyectan superávit en las tarifas y que esperan mantener o posiblemente reducir las tarifas, y anunció un cierre de un día de los departamentos en noviembre.

El personal también revisó decisiones recientes en otras instancias. La Board of Appeals rechazó una apelación de una suspensión de permiso tras trabajos de demolición no autorizados, y se espera que una autorización de uso condicional para el proyecto revisado vuelva ante la Planning Commission. La Historic Preservation Commission aprobó certificados de idoneidad, y la Junta de Supervisores aprobó varios puntos relacionados con hitos históricos y vivienda en segunda lectura. Un comité de la Junta remitió un grupo de designaciones de hitos históricos con recomendaciones positivas; una designación quedó pendiente en medio de la oposición del propietario y otra se pasó a una fecha posterior a solicitud del propietario.

Varios puntos avanzaron sin discusión. La comisión aprobó una autorización de uso condicional para cannabis de venta minorista de fórmula en 3326 Mission Street y una enmienda al Planning Code que amplía la elegibilidad para estructuras de patio residenciales sin permiso, ambos en el calendario de consentimiento, junto con las actas preliminares de dos reuniones de octubre. Esos votos fueron unánimes.